Garro decidió no cobrar “plusvalía” a los emprendimientos inmobiliarios

Preocupa el impacto que genera la decisión del jefe comunal de hacer oídos sordos a los reclamos de organizaciones ambientales y vecinos, desoyendo incluso una orden judicial sobre el cuidado del paisaje urbano de la capital bonaerense, como bien informó este multimedio ayer.

Llamativa aunque también consecuentemente con esta determinación, la postura del jefe comunal varía sobremanera cuando hablamos de urbanización y cuando hay emprendimientos inmobiliarios de por medio.

El negocio de las rezonificaciones para pocos

La Ley 14.449 de Acceso Justo al Hábitat (modif. por las leyes 14.875, 14.939 y 15.310) impuso la necesidad de generar el desarrollo de urbanizaciones sociales y procesos de regularización de barrios informales, a través de nuevos instrumentos que permitan reducir las expectativas especulativas de valorización del suelo con la finalidad de resolver en forma paulatina el déficit urbano habitacional, dando prioridad a las familias bonaerenses con pobreza crítica y con necesidades especiales.

Dentro de la obligaciones que impone al Estado el citado contexto normativo, los municipios se encuentran habilitados para implementar diversas acciones, tales como el desa­rrollo de nuevas áreas residenciales en centros urbanos o en asentamientos rurales, pero con la obligación de generar al mismo tiempo proyectos de integración sociourbana de villas y asentamientos precarios; ello mediante la regulación del suelo y con la finalidad de desalentar prácticas especulativas, utilizando instrumentos de recuperación y redistribución social de la valorización de los inmuebles con una evaluación constante de las políticas y acciones implementadas, analizando periódicamente su impacto.

En cuanto a la financiación de las políticas antes señaladas, la misma norma establece que la totalidad de los recursos obtenidos a través de la aplicación de esa ley deben ser destinados -sin excepción alguna- a los fines antes mencionados (art. 9), incluyendo la participación municipal en la valorización inmobiliaria generada a partir de todo hecho, obra, acción o decisión administrativa que permita el incremento del valor de un inmueble, por posibilitar su uso más rentable o por el incremento del aprovechamiento de las parcelas con un mayor volumen o área edificable.

Ahora bien, esto significa que si alguien tiene una hectárea rural donde plantar tomates, esta tiene un valor que está dado por el uso que se le da al suelo, no es lo mismo un invernáculo que cuatro edificios. Una hectárea rural supongamos que vale 30.000 dólares, pero esa hectárea pasa por el Concejo Deliberante y logra ser modificada como zona urbana y se le permite el loteo para un emprendimiento de viviendas. De este modo ese terreno tiene una ganancia que llega al 1000% o más sin que el propietario haya invertido un solo peso en ese terreno.

En ese sentido, basta tener en cuenta que una hectárea rural vale aproximadamente 30.000 dólares, y si se lo divide en 10 lotes de 1.000 metros y cada uno se vende a 80.000 dólares, se genera una ganancia sumamente extraordinaria, que pude llegar hasta los 680.000 dólares totales por hectárea

Un claro ejemplo de esto es la edificación del barrio La Cañada II, ubicado en las calles 467 y 148, muy cerca del country Grand Bell -donde reside el propio intendente Garro-, y a cuyos desarrolladores se les cobrarán 63 millones de pesos en este concepto, que a su vez se utilizarán para construir una rotonda que agilice el tránsito a escasas 12 cuadras de allí, en 467 y 160.

Todo este entramado se encuentra incluido en un proyecto de ordenanza presentado por el oficialismo ante el Concejo Deliberante local, que ya se debate en la Comisión de Planeamiento que encabeza el también oficialista Javier Mor Roig y que incluso la secretaria municipal del área, María Botta, ya fue a defender.

La iniciativa, que en esta oportunidad beneficiará a Agrycon SA por el desarrollo de La Cañada, pero que es una constante en lo que a barrios rezonificados refiere: si se tiene en cuenta que se generarán más de 200 lotes a precios que rondan los 90.000 dólares cada uno, el monto a abonar debería muy superior a los $63 millones que se pretenden cobrar.

Una ciudad para pocos

Según los datos oficiales, en La Plata se han realizado desarrollos por más de 1300 hectáreas a los cuales nunca se les cobró la “plusvalía”, lo cual podría, por ejemplo, haber resuelto por ejemplo los problemas de infraestructura en los 210 asentamientos que tiene la capital bonaerense.

Es decir, sobre este monto debe calcularse el impuesto a la plusvalía, que debería ser un 30% de esa renta extraordinaria que tienen los emprendedores, pero que no se cobra desde el 2015; se ha expandido la ciudad de tal modo que entre el 2009 y el 2019 se han hecho unas 1.300 hectáreas de emprendimientos privados sin que hayan pagado la plusvalía, y si se hubiera recaudado ese dinero indudablemente se habría mejorado la situación de los más de 200 barrios populares y asentamientos que tiene la ciudad.

Sin embargo, la Comuna eligió no cobrarlo o hacerlo de manera irrisoria con una “rotonda” simbólica y por ende, luego de dos años, no tiene derecho a reclamar. Claramente el trasfondo se va poniendo gris. Como si esto fuera poco, la Provincia no ha aprobado estos desarrollos que tienen que contar con la Ley 8912.

Cabe recordar, como bien se escribió en estas páginas, durante, por ejemplo, el 2018 se aprobaron 35 nuevas rezonificaciones -la mayoría eran en zonas inundables- lo cual hacía más “fabuloso” el negocio y, en ese sentido entonces, hay que tomar en cuenta que se han perdido miles de millones que quedaron en manos de las empresas y hubieran sido excelentes financiamientos para obras de hábitat y viviendas en barrios populares.