Razones por las que no les conviene alquilar a los dueños

Se cumplieron ya tres años desde que la Ley de Alquileres y entre los cambios que sancionó uno fue la ampliación de los contratos de dos a tres años y habilitar sólo una actualización anual en base a un índice que establece el Banco Central. Desde su entrada en vigencia, en julio del 2020, el mercado de los alquileres entró en una crisis que parece no tener fin y la amenaza de “oferta cero”.

Las razones reales por las que quien tiene un departamento para alquilar, prefiere venderlo y resignar precio en un mercado inmobiliario con valores de venta por el piso y en algunos casos hasta dejarlo vacío.

1. Devaluación de la cuota de alquiler

El motivo principal por el que muchos dueños retiraron sus viviendas del mercado de alquiler tradicional es por la pérdida de dinero que les significa. Esto se debe a que los alquileres se actualizan en base a un índice anual desfasado con la realidad del mercado, a que los ajustes de precio se hacen cada un año y a la incidencia de la inflación en los dos factores anteriores.

2. La no rentabilidad

La rentabilidad de un alquiler tradicional que promedia un 4,44% es sumamente desventajosa si se la compara con la del alquiler temporario ya que en términos de ingresos, los departamentos temporarios generan un promedio de US$656 bruto por mes, en comparación con los US$289 que genera un alquiler tradicional. Además, el rendimiento anual es del 7,5%.  

3. El aumento de los alquileres

La pérdida de dinero que provocan las 12 cuotas fijas de alquiler se traslada en la mayoría de los casos a los valores de inicio y hace dificil el ingreso a un alquiler. Desde la sanción de la ley de alquileres en julio del 2020, los contratos ajustados por el ICL anualmente aumentaron un 378%.

Si en julio del 2020 el valor promedio de alquiler en la ciudad era de $24.549 y en junio de este año alcanzó los $158.328, los precios de mercado para firmar nuevos contratos aumentaron un 644%. Es decir que, a lo largo de estos tres años, los dueños que comenzaron nuevos contratos aumentaron 289% por encima del aumento del ICL (que fue de 355%) para mantenerse competitivos y rentables en relación al mercado.

4. Sacrificar rentabilidad por seguridad

Las desventajas de poner en alquiler una vivienda bajo la nueva ley siembran incertidumbre y miedo entre los propietarios. En definitiva, involucrarse en un contrato de tres años con un inquilino desconocido implica apostar a que éste no vaya a dañar la propiedad o que no se demore en los pagos en medio de un contexto macroeconómico grave como el actual. Además de que por un año no se puede aumentar el precio del alquiler.

5. La odisea de desalojar

Existen numerosos casos en los cuales los inquilinos dejan de pagar alquiler y/o expensas. El porcentaje de morosidad promedio es del 35 por ciento. Las expensas promedio en algunos edificios llega a valer la mitad que la cuota de alquiler. Ante la falta prolongada de pagos algunos propietarios deciden tomar cartas en el asunto pero un proceso de desalojo no es simple ya que un juicio que antes duraban seis meses ahora duran dos años. Además, algunos jueces están enrolados en una doctrina garantista mal entendida, priorizando los derechos de los ocupantes ilegales por sobre la garantía constitucional del derecho de propiedad de las víctimas de estas conductas antijurídicas.

Es decir que los juicios de desalojo duran gran parte de la extensión del contrato y encima significan un costo enorme para el propietario que lo financia porque cuando recuperan la propiedad, en el caso de querer destinarla a la venta o al alquiler se enfrentan a los costos de poner en condiciones el inmueble que suele encontrarse en un estado calamitoso.